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珠海视线

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查看:4902 回复:11 发表于 2019-3-14 01:51

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 楼主| 发表于 2019-3-14 01:51:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

卖房之三大纪律 [复制链接]

卖房要做一个有原则有纪律的人----题记。

卖房业主个个要牢记,三大纪律八项注意。第一不要当小区地王,价格适中顺心又顺意;第二不要签独家合同,渠道多了自然有奇迹;第三价格一定要统一,恶性竞争自然会消失。。。。。。

很多卖房的朋友因为没有经验经常卖到崩溃。今天猪哥来梳理一下,卖房的三大纪律八项注意:

1,不要当小区地王。

地王是专门用来照亮别人的。2016年崇奉地王出炉,照亮了整个西区一手楼盘;唐家地王出炉,照亮了整个三乡楼市。最终的结果是当了雷锋,今天自己的房子很难卖了。

卖房定价要尊重市场,同一个小区正常来说价格相差两三千是正常的,位置不同、户型不同、装修不同、税费不同,都会导致挂牌价不同。一般来说,楼梯房顶楼,高层电梯房二三四楼,都会便宜两三千一平方。

相同户型的装修差异,一般来说毛坯房比带装修的便宜一千左右。有人说,我100平装修可是花了二十多万呢,比毛坯才贵一千实在是心有不甘。如果你的装修,每个看房的人都眼前一亮舍不得走,那说明你的装修风格适应大众审美,很受欢迎,就价格可以再高一点。

有人放盘远远高于小区同类户型,并不是房子比别人家好很多,而是把感情打包进去卖,“我这房子住了十多年,好舍不得”,等等,这是大忌。房产既然是可流通商品,就要有到站下车的思想,不能因为沿途风景优美耽误了下车。

所以,卖房之前是应该做一个市场调查的,比如小区业主群询问,比如在搜房网、安居客、喜发发房产直卖平台(微信小程序搜索)做一个对比,然后确定一个放盘价格,再根据市场反应做相应调整(后面详述)。

当然,如果你的房子在本小区确实位置最佳,有赠送大平台,或者豪华装修,价格定高一些也未尝不可,但是要注意有详细的描述说明,让人清楚价格高一些是物有所值。

如下图所示,喜发发房产小程序的在售真实房源,抽取云顶澜山这个小区来比较,大多数单价在2.3万左右,但是有一套单价2.69万就是小区地王,不但房子长期卖不掉,还要有足够强大的心理去面对每天中介电话骚扰。


2、不签独家

俗话说,蛇有蛇路鳖有鳖路,卖房肯定是要多渠道去寻找买家。下定决心要卖房,肯定是拓宽渠道,最终成交有可能是某个中间公司介绍的客户,有可能是小区邻居介绍的客户,也有可能是自己的同事介绍的买家。

但是,这些年来很多中介公司为了自己的利益最大化,往往给卖家洗脑,让签个独家委托,拍着胸脯保证多久能卖出。这种独家对于卖家来说有弊无利,一是渠道少了;二是其他人卖出有法律风险;三是中介签独家时大多数都是抬价讨业主喜欢,往往贻误了最佳卖出时机;四是给了中介吃差价的机会。

之前珠海还仅仅是有签独家的模式,自从某连锁中介进入珠海市场后,带来了一个“签赔”的垄断房源模式,更是个大坑。所谓的“签赔”,就是跟你保证房子一个月或两个月卖出,交一两千保证金,到期卖不掉保证金业主没收。

大多数人卖房是考虑其他用途,或者判断形势不好获利了结。一套二手房,动辄几百万,收取一两千块所谓的保证金,结果因为贪图小便宜耽误了出售时机,从资金成本和时间成本来说,损失多了去。

3、价格统一。

昨天听一个仁恒的朋友说,有人看仁恒星园的房子从一手开始看到现在,每年都在看都没买,因为他总惦记着去年的价格。这人应该是买房大军中被剩下的佼佼者了。

买房买成了剩男剩女不稀奇,看房一两年没下手的不乏其人。卖房卖臭了,听说过吗?

2014年有个业主急用钱卖房,但是在各中介放盘价格都不一样,那段时间正值调控时期楼市清淡,结果一个客户几家中介公司抢,为了获得客户,大家比赛在网上发布更低的价格,业主原计划85万到手(算是笋盘),结果网上有人发了65万,最后几个有心买的客户,都被中介恶性竞争搞死了,半年都没卖掉。

所以,业主打算卖房,千万要注意价格统一,在每家中介公司登记放盘时,都要特别注明不能擅自改动价格,否则追究法律责任,并且将房源登记拍照留底。

发布房源后要跟踪自己的房子市场情况。这两年调控二手房相对来说客户较少,不少中介为了吸引客户或者抢其他公司客源,恶意在网上发布低价,你卖285万他发270万,因为他猜测你有可能被砍价到270万成交。发现这种情况,业主应该当机立断取消该业务员所在公司的代理资格,不给该公司所有人看房是最好的惩罚。只要业主都有自己的卖房纪律,市场才会健康发展。

有些中介为了完成公司电话任务,每天骚扰业主,假装有客户跟业主砍价。这个时候业主们应该不见棺材不掉泪,没有看到对方收取的诚意金,或者没有见到买家的面,不要轻易地答应少多少,否则市场价格就混乱了,中介为了抢客会比赛谁更低,宁肯让客户死掉也不让他成交。有些业主就算口快口头答应说可以少几万,但是一定要警告对方不要随意改变价格。

有些业主放盘时会说,我卖180万多了归你。这个行为不但助长了中介吃差价的风气,还会因为中介利益最大化耽误卖出时机。为了吃差价,有些中介会在网上发布195万,即便有人出了180万也不答应,结果是业主错过一个又一个买家。

下期预告:卖房之八项注意(包括卖房过程和签约注意事项)


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发表于 2019-3-14 03:42:48 | 显示全部楼层
顺便夹带一点私货:
扫描下面的小程序码,即可自己在喜发发房产直卖平台发布房源,买房的可以查找房源,不敢说100%真实存在,毕竟有些卖掉的不能第一时间知道,95%以上真实存在敢打包票。

分享自己的小程序码给朋友同事,不但可以帮他们省钱省心,自己还可以赚点奶粉钱。进入小程序后,点右下角“我的”,分享自己的小程序邀请码,有人注册即可获得1-5元随机红包。有人成功卖房或者成功买房,即可获得800元分享红包奖励。







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 楼主| 发表于 2019-3-14 03:42:48 | 显示全部楼层
谢谢楼主
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发表于 2019-3-15 15:36:05 | 显示全部楼层
八项注意了?
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
疯狂的TD 发表于 2019-3-15 12:45
猪哥还是有空管管你的APP吧,预约都没有人联系。

9:00-18:30预约时间,一般都是提前预约。
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猪哥哥 发表于 2019-03-20 18:07
9:00-18:30预约时间,一般都是提前预约。

我预约了,没人鸟我
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
疯狂的TD 发表于 2019-03-20 21:41
我预约了,没人鸟我

私你了,我查查什么情况,有订单是很开心的事情呢。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
疯狂的TD 发表于 2019-3-15 12:45
猪哥还是有空管管你的APP吧,预约都没有人联系。

9:00-18:30预约时间,一般都是提前预约。
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