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查看:8092 回复:79 发表于 2018-4-7 13:19

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 楼主| 发表于 2018-4-7 13:19:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

珠海刚需大约还有三四个月从容选房时间 [复制链接]

本帖最后由 猪哥哥 于 2018-4-7 10:53 编辑

    以下内容是来自一线的情报,当然,也是一家之言。楼市有风险,投资需谨慎。

    1、调控检讨。

     2016年国庆调控时,猪哥预测2017年珠海楼市下跌10%,2018年上半年先抑下半年后扬。2017年4月加码调控时,再次预测中介会消失三分之一,开发商会顶不住降价走量。加码调控一年了,今天先来检讨一下,这一年半来珠海楼市整体情况。

     2017年珠海市二手房已经成交的下跌10%左右,有些老破小到今天甚至降价15以上还是有价无市,而学区房相对来说比较坚挺,楼龄不超过十年并且学区中上等的小区(比如新香洲的仁恒、招商、金鸿利嘉阁等),今天的价格几乎跟2016年调控时持平。拱北、前山、上冲板块,因为学区一般且老旧楼居多,保值性较差。整体来看,目前主城区二手房降价急售的并不多,大多是换房一族及急用钱的才会快速出手,这类占比不大。唐家和金湾二手房受一手房影响处于横盘。斗门二手房过了湖心路口之后脱手较难,偏远还是影响明显。总体来说,这两年楼市是有价无市。2017年,主城区二手房日均成交五六十套左右,是2016年调控前高峰期的四分之一。

     新房方面,市区这两年没什么楼盘推出,万科城尾盘略降走量,心海州二期变更为中铁楼盘后改名心海中央,三万一精装,与2016年的世邦燕都尾盘价格持平,春节后推出一栋几天就清盘了;近期九州道售价在三万五左右,感兴趣的刚需不少;五洲花城三期,每天都有人在打听开盘价,市场预言四万起仍然不能抹杀二次置业的刚需热情。可见城市中央的新盘还是有市场。2016年国庆调控后,唐家楼盘竟然在2017年初继续高开,但2017年底扛不住了,搞了好多批特价房走量,所谓的特价基本与2016年国庆前持平,总体来看,唐家板块因为有2.9万的地王预期,金湾板块因为1.9万地王预期,再加上这两个板块开发商已经剩余货量不多,所以比较坚挺。斗门华发爆出冷门,不是少量特价而是大面积降价走量,湖心路口电力家和城近期开盘毛坯均价一万五千多,与2016年精装两万相比,降幅达到百分之十五。

     正应了那句话,大潮退去,才知道谁在裸泳。2016年调控前把老破小当成宝的,现在两个字总结是后悔,三个字是很后悔,四个字是非常后悔。这是没办法的事,金湾地王一出来猪哥就多次在珠海视线网呼吁老破小赶紧趁乱走人,奈何忠言逆耳,很多人却一再返价。房子不像古董越旧越值钱,现在几轮调控后可选择的范围很广,自然就难有人问津。

     未来下一波的行情,就要吸取教训了,最好的行情出现时要果断走人,因为暴涨的时候,一个小区一个月成交不过三五套,在恐慌情绪蔓延抢房时少量成交的价格不代表小区真实价值。有些好楼层好装修出售的价格卖得好其实跟你没关系,楼梯顶楼、电梯二楼、没有小区的旧楼,本身市值就要比周边或同小区低两三千,看到别人楼梯三楼精装卖两万,你的楼梯顶楼就赶紧的卖一万七八走人,不要攀比,也没有可比性。没有好学区的楼梯楼旧楼,旧小区的楼王,真的不要当做宝,这类房子受众面很小,卖出完全靠运气或大气候,而不是随时可以脱手。

     2、当下市场。

     年后珠海楼市没有什么政策性的变动,除了一手房部分降价走量,二手房现在是僵持局面,看了好几个小区的网上报价,不少跟2016年差不多,尽管卖不到那个价,但是考虑到现在的人买房砍价幅度大,动辄砍价十万二十万,所以很多人放盘还是宁肯虚高一点。

     租房市场方面,前段风传北京上海出现大幅涨租金的情况,珠海目前涨价并不明显,但是空置期却大幅减少了。2017年上半年,很多前两年很好租的房子空置一两个月,破旧房子甚至空置三五个月租不出去。今年开年后,一房比去年紧张很多,基本上一周都能租出去,看来这一年多的调控后,珠海新增了一批韭菜,不过这批韭菜近年内较少人会下手买房,他们一般都是涨两年左右才开始下手。

     2016年地王后,猪哥之所以呼吁老破小赶紧走人,是基于出租回报率来计算的,当时老破小的租金回报率是1.5%,比如一套99平楼梯五楼破旧三房,当时可以卖到200万,而租金是2500左右;比如一套过十年电梯一房43平,当时可以卖到115万,而租金是1800。现在房价降了一成,租金反而上去了一点,这样现在的租金回报率就会上升达到2%。随着深圳上海租金上涨,珠海租金有可能也会略有上升,届时租金回报率将有可能达到2.5%,跟2014年差不多。

     楼市的底部很难直接判断,出租率却可以作为一个参考,房子好租说明流动人口在持续增加。不好卖,但是比以前好租,很多持有多套房的人就不着急了,市场恐慌情绪就会降低。如果没有特大的利空消息出现,现阶段底部已经形成,指望继续大幅下跌的人,估计最终还是比别人多花钱买房,或者是等到抢房才出手。

     去年底到现在,银行利率一涨再涨,大多数银行首套利率上浮10%,部分银行首套利率已经上浮15%了。让刚需们痛苦的是,很多银行出同贷书时承诺基准放款时要上浮;承诺上浮五的放款时要上浮十。这个问题,猪哥跟不少银行的经理聊过,批评银行查老百姓的征信而自己却言而无信,他们也无可奈何,都是总部惹的祸,分部经理们也是敢怒而不敢言。

     2014年初,珠海首套房利率曾经出现过上浮20%,市场悲观情绪蔓延,现在的形势跟彼时类似。2014年下半年开始银根略有松动,全年先抑后扬,当年上涨不到百分之五。今年三月底以来,特朗普大搞贸易战,短期内局势不够明朗,为防止中国步日本楼市崩盘后尘,预计今年内银根依然不会宽松,利率打折或上浮减少今年是肯定看不到了,很大可能是保持现状或首套房普遍上浮15%左右,利率误杀刚需国家一定会关注,明年利率上浮有望减少。

     3、展望下半年。

     个人观点,如果贸易战没有出现全球性恶化,珠海楼市今年下半年会回暖,全年行情先抑后扬,时间节点大约是七月份左右,此时贸易战估计也熄火了。

     三月份开始的放宽入户政策,相比往年,估计今年珠海入户人数将会翻两番甚至更多。这部分入户人员,八成是奔着买房来的,大多是已经在珠海生活及工作,希望有资格买房。这批入户人员,与新增的流动人口有着本质的区别。新增的流动人口是以租房为主。未来珠海入户的条件或许进一步放松,虽然不敢公然降低社保年限要求,但是取消一些壁垒,比如居住证断了一两个月现在还无法入户的,比如无法证明和发就业的,都有可能网开一面,或者还有其他我们没想到的擦边球。如此,则珠海购买力将会大幅增加。

    港珠澳大桥预计六月底通车,就算延误估计也相差不大,六月通不了七八月肯定可以通。港珠澳大桥一方面的作用是政治作用,另一方面是希望港澳溢出大湾区,同时减轻港澳的城市压力。这里就有个致命的问题,港珠澳大桥通了,你想让人家过来投资工作,最起码得让人家能安居乐业。房子是用来住的,港澳人过来工作应该有居住的权利。由此可以乐观预见,三个月左右时间,港澳台同胞在珠海可能会有购置一套房的资格,或者降低标准比如工作满一年居住满一年就有资格购房。关于港澳人买房自住,坊间早已有传言,相信不是空穴来风。

    今年两会期间,香港传出收取房屋空置税的新闻,澳门年后也开始执行“加辣”政策,加征印花税同时取消空置房不课税的规定,这是一个明显的调控信号。2013年两会期间,香港楼市过热,同期澳门楼市也是大涨至十几万一平。香港政府出台税收新政双倍征收买房印花税导致交易成本激增,澳门也出台了辣椒政策,此后三年港澳楼市一直在降温。2016年国内楼市开始调控,国内热钱很多流入到港澳,港澳资金也开始回流,导致港澳楼市出现跷跷板效应。这一年半来,港澳楼市涨幅有50%左右了,而珠海楼市却下降了10%,对于热衷炒楼的港人而言,高卖低买的赚钱机会可能很快就要到来了。

    除了港澳同胞,内地热钱也在对珠海虎视眈眈。春节前后,珠海横琴一带的商住房卖的非常火,其中八成来自港澳和内地买家。这半年来,很多内地来珠海的朋友,听说珠海市区二手房很多两万左右的,西区新房还有一万五六的,他们嘴里不约而同地蹦出三个字:“真不贵”。一二线城市高压调控后,内地三四线城市楼市补涨,很多两年前六七千都没人买的,现在飙到一万好几了。相比之下,珠海这样的前沿城市,有着港珠澳利好和大湾区利好,房价却比内地三四线城市高不了多少。虽然这些人暂时还没有资格来购买珠海住宅,但是他们传递的信息却让珠海有着多套房的人开始淡定下来。

    从恐慌到淡定,再加上房子出租情况有所好转,卖掉之后可能买不回来了,就算还有资格购买,却要房产证满三年才能出售,还不如把手里的房子捂两年,这样的想法会让多套房的人从淡定变得镇定。这样的心路历程,惜售会逐步蔓延、传染,珠海楼市底部就会越来越结实。

    4、未来的地段潜力

    主城区城市已经基本定格,所以主城区的楼盘,除南湾、湾仔以外,其他地段都是本地居民或主城区工作的人购买,假设出现政策利好,由于没有一手房大涨的推动,也没有外地人抢购,所以未来主城区购房以保值和自住需求来考虑,自住就基于便利性和是否需要学区来考虑,保值则需要考虑楼龄、小区口碑、周边配套、学区等。西区金湾一小学区覆盖的范围和湖心路口,将会是五年内本地居住需求的首选,唐家高新区很多刚需已经奔赴三乡,未来要大幅上涨需要政策红利(放开限购)支持。

    外地人及港澳人来珠海买房,无论自住还是投资,都会以横琴作为支点来划一个半径不超过五公里的半圆,现在外地人下飞机,会经过航空城和南湾片区的华发世纪城,再经过湾仔到达横琴,以后金海大桥开通就会关注三灶。所以横琴外围及所辐射的南湾、金湾(航空城、三灶)将会是首选,其次是唐家的海景房受豪客青睐。未来珠海地铁开通后,外地养老族前来珠海购房,将会主要考虑珠海西区的湖心路口到白蕉一线。总而言之,外地人到珠海买房,关注的是新(有能力来珠海买房的,大多看不上老破小),钱多的买横琴唐家的新房次新房,钱少的买金湾斗门的次新房,所以新地段要比老城区潜力大。

    新房方面,主城区没有什么新房推出,所以未来价格将会持续坚挺。唐家板块,雅居乐2.8万的地王在开发,市场预期四万左右,因此周边新盘降价销售的可能性很小,最近坊间传说唐家特价楼盘将会陆续取消。金湾航空城目前没有新盘,碧桂园和1.9万的崇峰地王,预计国庆前后开盘,市场普遍预期在2.8到3万之间,若如此,金湾楼市再上一个台阶,有望见到三字头。斗门一带,去年底华发拍地加配建价格已经一万多,现在电力家和城的一万五六楼价应该是一个标志性的底部。由于近一年多来拍地都捆绑了人才住房和公租房,如果没有外来力量,每个区域的自身消化能力不足以大幅抬升房价,所以未来的楼市投资,需要从暴涨思维转化为保值思维。

    至于中山楼市,估计要等珠海楼市涨两三年后才会有反应,上两轮行情都是这样,毕竟中山属于受溢出城市,珠海深圳调控后,中山楼市已经翻番,聪明的人都在获利了结。自住便利的话,该买就买。从投资角度来看,请三思而后行,多去了解附近房子的出租情况,没有人租或者租金非常低的地段,要慎重,升值预期不大租金回报又不高,三五年内肯定是一个亏字。

    5、对刚需的建议

    由于大多数卖家反应滞后,一定要等到政策明朗,或者政策出台之后的一段时间,才会觉醒。所以,珠海刚需还有三四个月的从容选房时间。这倒不是说三四个月之后珠海楼市就要一飞冲天,毕竟即便有利好消息也不会像以前的3.30、9.30和2016地王那样猛烈地冲击市场,但是拖延一两个月多花几万是很有可能的,几万块,很多刚需可能要多干一年。所以,趁着开发商特价、降价出售、趁着二手房卖家还没有陆续加价,该出手时就出手。

    2016年是二八分化,2017年至今是八二分化,2018之后估计又是二八转换了,一线热点城市及珠海杭州南京这样的城市,将会再次吸引全国的热钱。毕竟,深圳在全球大城市排行和吸引力是靠前的,其房价排名靠前也是很正常的事情。深圳GDP已经追上香港,其创业环境和吸金能力也会超越香港,但是房价与香港相比还是相差很大。2016年的调控,中央与地方博弈,谁的城市人口增加了批地才会相应增加。长远来看,未来中国城市的楼价将会由人口净流入比例来决定。珠海,2014年初我认定它将会成为明星城市,现在观点仍然不变。

    今天的珠海楼市暗流涌动。所以,猪哥对刚需的建议是,现在开始,要用认真的态度去看房了,看到合适的,多花点耐心磨一磨价格,不要有“劳资有钱还怕买不到房”的心态了。换房的刚需朋友,当断立断,赶紧先卖掉自己的房子,因为现在卖房并不是马上挂出就能成交,银行放款也没有前两年快捷,从签约到拿到尾款大约需要三个月时间,坦洲的要超过半年。特别提醒换房的朋友,如果手里资金不足,千万不要先买后卖,否则很有可能违约。担心国际形势的朋友,就等国际形势明朗再决定吧。那位说了,猪哥你不是说《有人砸售楼部的时候才是刚需下手的时候》吗?别钻字眼,一是特价和降价(降10%)已经是开发商降低姿态了(前几年砸售楼部的情况,其实就是降了10%),二是现在的买房投资人心理强大了很多,都已经修炼到愿赌服输了:)。


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本主题由 珠海视线生活 于 2018-4-7 10:55 审核通过
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发表于 2018-4-7 14:10:34 | 显示全部楼层
天气变冷,朋友圈看到一个段子,真是有才:

你在三亚露着腰,他在北京裹着貂,我在珠海一会儿露腰一会儿裹貂。
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这两年政策放开的机会几乎为零,市区才3万会有人买金湾3字头吗,地王估计死翘翘
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主城区五洲花城三期有一千多套的供应量
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怎么漏了房产税年底出来呢?单当年这样考虑珠海房价不算高,因为比他高的太多。看的是预期,限购不放开,只能是稳定,国家政策的主线。其他不确定因素待考虑,贸易战,金融危机等。以后会人们会看淡房市,高潮后会回归平淡。
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不错写的很详细,学习了
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xixihaha369 发表于 2018-4-7 11:32
怎么漏了房产税年底出来呢?单当年这样考虑珠海房价不算高,因为比他高的太多。看的是预期,限购不放开,只 ...

你就等着房产税年底出来吧
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我看戏
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